Author: admin-jxfinancials

来给各位谈谈房屋净值（抵押）信用额度贷款（HELOC） 房屋净值（home equity）是指您房屋现在市场评估价减去按揭贷款余额的差额。通过利用房屋净值作为抵押，您可以申请房屋净值（抵押）信用额度（Home Equity Line of Credit，HELOC）贷款。申请人将自己的房屋净值作为抵押，向银行申请信用额度。 这种贷款有以下特点： 多用途: 没有贷款目的限制，您可以根据自己的需要用于消费、支付学费、偿还其他债务或投资等。 低利率: 相比其他消费信贷产品，如信用卡，HELOC贷款利率非常低，通常为基本利率加上一定利差。 灵活还款: 还款便利，每月最低还款只需支付利息或设置的最低还款额；如果您不使用，没有任何费用。 随用随取: 一次申请，可重复循环使用。 申请条件包括： 至少房屋净值需达到房屋市场评估价的20%。 额度的多少与申请人的收入和房屋价值有关，需要进行全面审批。 最高贷款额为房屋市场评估价的65%。 申请方式及费用包括： 可以独立申请，也可以与常规按揭抵押贷款一同申请。 组合按揭方式即Mortgage loan+HELOC，可以在同一家银行申请。 费用通常包括房屋评估费和法律文件费用。 组合按揭（collateral mortgage）的特点包括： 通常总额以房屋市场评估价的80%计算。 适用于加拿大本地居民首次购房，首付20%即可申请。 申请和使用HELOC需注意的误区包括： 需要根据申请人的收入和负债批准，不能简单认为房屋已付清贷款即可申请。 HELOC利率是浮动的，需要经过专业计算后才能与其他贷款进行比较。 不当使用HELOC会对个人信用造成损害，因此需谨慎使用。   最后需要注意的事项包括： 非加拿大居民不能申请HELOC和组合按揭。 不同银行或贷款机构的规定可能有所不同，请注意具体的条款和条件。 以上信息由Scotia银行提供。 …

一份报告预测，在经历多年波动后，2024年加拿大房产市场将恢复正常。预计房屋总价将在2024年第四季度同比增长5.5%，达到 $843,684加元。独立屋和公寓预计分别上涨6%和5%，中位价格将达到$879,164加元和$616,140加元。 有专家认为，2024年将是一个重要的转折点，因为低利率时代的结束，预期会转向中等数位的借贷成本。尽管各大城市趋势不同，但总体上，预计所有主要市场的房价都会上涨，卡尔加里预计将出现最大幅度的增长，而其他城市在2023年底经历了下降。 房地产市场的新常态 在2024年上半年，房价预计季度会上涨，随着央行预期的利率削减，预计下半年会进一步增长。预测显示，2024年第一季度加拿大房屋总价比2023年同期将增长3.3%。这种增长预计会持续到第二季度，同比增长0.2%。 根据报告中的数据，预测2024年第三季度将同比增长3.3%，到第四季度，全国房价预计将同比增长5.5%，目标是超过2022年第一季度的峰值。许多加拿大人一直期待着利率大幅下降，以便负担得起进入或重新进入房地产市场。 专家预期，随着首次购房者需求的回升，推迟房屋升级的家庭会增加房源的挂牌数量。预测依赖于对加拿大央行将在2024年上半年保持5%的关键贷款利率的预期，并可能在次年夏末或秋季进行利率削减，从而促使主要金融机构提供固定利率抵押贷款的折扣。 …

加拿大的通货膨胀率在十月份降至3.1%，仍高于加拿大央行的目标水平，但明显低于九月份的3.8%。 这种放缓主要是由汽油价格暴跌引起的，加拿大统计局表示，与去年同期相比，加油站的燃油成本下降了7.8%。当排除汽油价格波动时，消费者物价指数（CPI）上个月增长了3.6%，略低于九月份的3.7%。 不出所料，不断上涨的抵押贷款利息和房租成本继续强烈推动了年度价格增长，而食品杂货价格也出现了另一次大幅年度增长。 房租成本在十月份比上个月上涨得更快，同比增长了8.2%，而九月份为7.3%，Nova Scotia 的房租成本出现了两位数的增长，而 Alberta、BC省和魁北克的年度房租增长均在10%左右。 统计局表示，十月份服务价格也上涨，上涨了4.6%，旅行团、房产税和其他特别收费都出现了明显增加。 最新的通货膨胀消息对加拿大央行意味着什么？ 在2022年，随着通货膨胀飙升至8.1%，创下了39年来的最高水平，加拿大央行采取了多次加息措施来抑制年度物价增长。尽管通货膨胀仍高于央行的2%目标，但在最近的公告中，央行暂停了进一步加息。 经济学家指出，由于持续的经济放缓迹象，央行可能无需再次提高利率。他们预计在2024年下半年可能会由加息转向降息。 央行今年的最后一次利率公告定于12月6日，而统计局将于12月19日发布12月的消费者物价指数数据。 …

加拿大银行在最新决策中保持了政策利率不变，选择不再提高利率，因为迹象显示国家经济开始放缓。央行今天宣布将基准利率保持在5.0%不变，这是连续第二次将利率保持在这一水平，因为通货膨胀继续趋于温和，经济增长基本持平。在附带决策的声明中，该银行表示，如果需要，它愿意进一步提高政策利率，强调了对“价格稳定进展缓慢且通货膨胀风险增加”的担忧。总体通货膨胀在九月份比市场预期的下降更为明显，降至3.8%，而国内生产总值（GDP）增长在夏季末也明显减缓。尽管该银行表示对通货膨胀感到担忧，但这些因素显然有助于说服央行，自2022年3月以来已经10次提高了利率，累计提高了475个基点，表明了这个策略在很大程度上成功地实现了抑制通货膨胀和冷却经济的目标。  这次的决策对市场来说并不令人意外. 市场普遍预期，银行在本月的决定中不会有任何改变，这是其2023年利率计划中的倒数第二个决定。据报道，根据最新的通货膨胀数据，10月加息的可能性从43%降至13%。这一举措不太可能对加拿大的房地产市场产生重大影响，因为自从央行开始加息之路以来，市场活动已经大幅放缓。在银行的决定公布之前，有专家表示，这次暂停“不会对市场活动产生太大影响”。专家表示，目前较高的利率已经严重抑制了需求，导致许多潜在买家退出市场。加拿大银行将于12月6日宣布其2023年的最终利率决定。欢迎订阅我们的公众号，以获取有关加拿大银行最新利率决定的反应和分析。 …

  通胀在8月比预期升温，增加了加拿大央行在10月再次加息的可能性。8月份的核心消费者价格指数（CPI）通胀率达到4%，比7月的3.3%高，超过了经济学家预期的3.8%。这一上升主要是由于汽油和住房费用的上涨，以及基年效应的持续影响（由于一年前的油价下跌而产生的影响）。 BMO首席经济学家道格拉斯·波特（Douglas Porter）指出：“在6月曾短暂地以2.8%的通胀率自豪，加拿大如今在整体通胀方面至少超过了日本和美国的水平。”他还表示：“对于9月通胀的初步数据也不容乐观，因为基年效应仍然具有挑战性（一年前价格仅上涨了不到0.1%），能源价格仍在上涨。” 按月计算，8月份核心CPI（不包括食品和能源价格的指标）较7月上涨0.4%，而7月上涨了0.6%。更令经济学家担忧的是，加拿大央行首选的核心通胀测量指标也出现了上升，这些指标排除了波动较大的食品和能源价格。核心CPI-Trim同比上涨了3.9%（从七月的3.6%上升），而核心CPI-Median从上月的3.9%上升至4.1%。观察三个月年化变化，这些指标分别上升了3.9%和4.4%。 德财集团（Desjardins）的加拿大经济高级主管 Randall Bartlett 指出：“这是自今年四月以来核心价格增长的最快速度。”他还表示：“尽管其中一部分可以归因于能源价格的上涨，但月度变化中的多项基础通胀指标也在本月上升。” 住房费用仍然是通胀的主要推动因素 上涨的住房费用继续是整体通胀的主要贡献因素，同比增长6%，较7月的5.1%有所上升。在观察住房组成部分时，租金指数同比上涨了6.5%，而按揭成本指数从7月的+30.6%上升至8月的+30.9%。Statistics Canada表示，在纽芬兰和拉布拉多（+8.4%）、艾伯塔（+6.5%）和新斯科舍（+6.5%）租金价格上涨最为迅猛。 虽然按人均指数同比增长了30%，但根据加拿大统计局发布的数据，自加拿大央行开始加息以来，截至第二季度，实际按揭利息成本以美元计算已上涨超过80%。 10月加息可能性上升至50% 在通胀数据发布后，加拿大政府5年期债券收益率上涨了超过10个基点，同时市场将10月加息的可能性提高到50%。 加拿大央行正面临着越来越复杂的情况，这是由于通货膨胀上升，尤其是油价飙升和核心通胀推动所致。尽管在央行在十月（10月25号）决定利率之前 […] …

市场预计本月再次加息的可能性为50/50。 根据Validus Risk Management的首席投资官Kambiz Kazemi表示，预计加拿大央行本月加息将给过度杠杆化的借款人增加重大负担。   Kazemi在接受BNN Bloomberg采访时表示：“我们多次强调的风险是家庭的杠杆率问题。” 他继续说道：“如果我们再次加息50个基点，这看来，可变利率抵押贷款的触发点将达到80%，这是一个非常高的比例。”   Kazemi表示，尽管经济学家们表示5.2%的当前失业率自2022年8月以来首次上升，并认为5月份减少了17,300个工作岗位，但这应被视为一个红灯警示。   他说：“如果失业市场显示出更多的疲软迹象，那么实际上，你可能会面临更多的下行风险，并让所有人对其突然性感到惊讶。”   市场预计加拿大央行在6月12日的下一次政策公告中加息的可能性为50/50。   加拿大帝国商业银行的副首席经济学家Benjamin Tal是那些认为央行“不愿冒任何风险”在利率方面使用生硬工具对抗通货膨胀的人之一。   目前，加拿大央行的政策利率为4.75%。   另外专家表示，很可能我们现在正处于过度反应的早期阶段，因为请记住，很多（经济）指标都是滞后指标。加拿大央行绝对不会冒险。如果让他们选择，衰退还是通胀上升，他们将毫不犹豫选择衰退。 来源: https://www.mpamag.com/ca/mortgage-industry/market-updates/july-boc-hike-will-severely-weigh-on-over-leveraged-borrowers-analyst/451599   …